Kaution یا وجه ضمان اجاره چیست؟

ضمانت اجاره مبلغ یا ضمانتی است که در ابتدای اجاره توسط مستاجر نزد موجر سپرده می شود. این به این خاطر است که در صورتی که مستاجر به تعهدات خود در قرارداد اجاره عمل نکند، تا مبلغ سه اجاره خالص پوشش داده شود. این تعهدات ممکن است شامل تعمیرات زیبایی، پرداختی های قبوض آب و برق یا پرداخت خود مبلغ اجاره باشد.

ودیعه اجاره برای چیست؟

پاسخ به این سوال خیلی ساده است. ودیعه اجاره یک ضمانت است که در ابتدای قرارداد اجاره نزد صاحبخانه سپرده می شود و هدف آن بیمه کردن موجر و اموال وی در برابر هرگونه خسارت احتمالی به ملک استیجاری است و به طور خلاصه ودیعه اجاره برای شرایطی در نظر گرفته شده است که مستاجر به تعهدات خود طبق قرارداد اجاره عمل نکند.

این سپرده می تواند به صورت سپرده نقدی (Barkaution) و یا به از طریق ضمانت اجاره توسط ضامن های شخصی یا بانک ها یا شرکت های بیمه باشد و فقط در صورتی باید پرداخت شود که این موضوع به صراحت در قرارداد اجاره توافق شده باشد. حداکثر سقف ودیعه اجاره نیز سه اجاره خالص یا سرد است. صاحبخانه برای حداکثر این مبلغ بیمه است.

هنگام پرداخت ودیعه اجاره به چه نکاتی باید توجه کرد؟

هر کسی که در یک آپارتمان اجاره ای زندگی می کند حتما قبلاً با اصطلاح "ودیعه اجاره" در تماس بوده است. این ودیعه برای صاحبخانه است و برای محافظت مالی از او در برابر آسیب به فضای زندگی یا در صورت از بین رفتن اجاره در نظر گرفته شده است ولی این داستان چرا اینقدر مهم است؟ خوب برای بسیاری از مالکان، از دست دادن اجاره بها و سایر خسارت‌های وارده به اجاره، خطر بالایی برای تامین مالی دارایی آنها دارد و حتی برای برخی، پس انداز بازنشستگی آنها را به خطر است.

برای رفع سوء تفاهم باید بدانید که هیچ الزام قانونی در قانون اجاره وجود ندارد که در صورت اجاره آپارتمان، شما را ملزم به پرداخت این ودیعه کند. با این حال، این روش در آلمان رایج است و شما به سختی می توانید یک آپارتمان اجاره ای بدون پرداخت این سپرده پیدا کنید. در هر صورت مبلغ، نوع و نحوه پرداخت باید در قرارداد اجاره قید شود.

حداکثر میزان مبلغ ودیعه

اما در قانون مشخص شده است که میزان سپرده اجاره حداکثر چقدر می تواند باشد که مقدار آن حداکثر سه برابر اجاره خالص است. مبلغ ودیعه اجاره نیز باید در قرارداد اجاره قید شود.

یک مثال کوچک: اگر اجاره پایه 620 یورو و اجاره گرم 710 باشد، ودیعه اجاره میتواند حداکثر از 1860 یورو باشد که این مبلغ هم برای سپرده نقدی و هم برای ضمانت اجاره اعمال می شود. بخاطر داشته باشید که ممکن است برای مبالغ ودیعه بالاتر گواهی ضمانت یا ضامن صادر نشود.

فقط اجاره سرد است که به عنوان مبنای محاسبه عمل می کند. بنابراین این مورد باید دقیقاً در قرارداد اجاره شما ذکر شود. این موضوع کمک می کند تا از اشتباهات هنگام محاسبه سپرده اجاره جلوگیری کنید.

اگر مالک بیش از سه ودیعه خالص اجاره را بخواهد، مستاجر مجبور نیست مبلغ اضافی را بپردازد. اگر قبلاً بیش از حد پرداخت کرده باشد، در واقع چون سقف بیمه بیش از حدی برای صاحبخانه فراهم کرده می تواند مبلغ اضافه پرداخت شده را پس بگیرد. در صورتی که مبلغ درج شده در گواهی ضمانت از سه برابر اجاره خالص مجاز بیشتر باشد، این گواهی خود بخود باطل است.

حتی اگر آپارتمان خود را "گرم" با قیمت ثابت اجاره کرده باشید همین قاعده اعمال می شود: مبنای پرداخت ودیعه اجاره برای مستاجران خصوصی، سه اجاره خالص باقی می ماند. بنابراین، صاحبخانه باید "مولفه هزینه گرمایش منزل" را تخمین زده و اجاره خالص سرد را به قرارداد اجاره اضافه کند.

صاحبخانه حق دارد تحت شرایط خاصی اجاره شما را افزایش دهد. صرف نظر از مبلغ اجاره جدید، ودیعه اجاره همانگونه که در زمان انعقاد قرارداد اجاره توافق شده باقی می ماند. اگر بند دیگری در قرارداد اجاره شما وجود داشته باشد، باید بدانید که باطل است.

طبق 551 BGB مستاجر نیز حق دارد ودیعه اجاره را در سه قسط مساوی ماهانه از ابتدای قرارداد اجاره پرداخت کند.

تنها استثناء حداکثر ودیعه مجاز اجاره در صورتی است که به عنوان مثال ودیعه بالاتر به صورت داوطلبانه از طرف متقاضی پیشنهاد شود که در صورت آسیب، صاحبخانه می تواند به کل این مبلغ دسترسی داشته باشد. متداول‌ترین مثال این حوزه مستاجر کارآموز یا دانشجو است که به دلیل درآمد کم یا نداشتن درآمد آن آپارتمان را به او نمیدهند پس اگر علاوه بر ودیعه اجاره، والدین او نیز ضمانتی بیش از حداکثر مبلغ ودیعه ارائه کنند، مورد قانونی نداشته و جایزاست.

اگر ودیعه اجاره پرداخت نشود چه اتفاقی می افتد؟

مورد عدم پرداخت وثیقه اجاره در قانون مدنی آلمان (BGB) اشاره شده است. عدم پرداخت ودیعه اجاره توسط مستاجر به صاحبخانه این حق را می دهد که بدون اطلاع قبلی قرارداد اجاره را فسخ کند. اخطار قبلی لازم نیست با این حال، این مقوله فقط در مورد اجاره‌هایی اعمال می‌شود که پس از اجرایی شدن اصلاح قانون اجاره در سال 2013 منعقد شده‌اند. جالب است که بدانید که وضعیت حقوقی مستاجران قدیمی تر به وضوح روشن نشده است. اکثر دادگاه ها نیز حق فسخ بدون اطلاع قبلی را در اینجا موجه می دانند که البته قبل از آن باید به مستاجر اخطار کتبی داده شود.

شرایط فسخ بدون اطلاع قبلی به دلیل عدم پرداخت ودیعه اجاره عبارتند از:

• که پرداخت ودیعه اجاره به صراحت در قرارداد اجاره توافق شده است
• مستاجر باید در پرداخت ودیعه حداقل دو ماه تاخیر داشته باشد
• دلیل فسخ باید به صراحت در نامه اطلاعیه فسخ قید شود

اگر مستاجر سپرده اجاره خود را بازپرداخت کند، این ممکن است منجر به بی اعتبار شدن فسخ شود.

ودیعه اجاره چگونه پرداخت می شود؟

طبق قانون اجاره، مالکان در آلمان موظفند ودیعه اجاره را 

• کاملاً جدا از سایر دارایی های صاحبخانه در یک حساب سپرده اجاره ای یا حساب پس انداز سپرده اجاره ای که دارای بیمه ورشکستگی است نگهداری کنند.
• در یک موسسه اعتباری با نرخ سود معمول برای سپرده های پس انداز با سه ماه مهلت فسخ قرار دهند.
• به عنوان سپرده پس انداز به نام خود یا نام شما (دفتر پس انداز) واریز و در عین حال نزد صاحبخانه گرو گذاشت. البته صاحبخانه مختار است که این تصمیم را بگیرد.

این نظر رایج که ودیعه اجاره فقط باید به نام مستاجر باشد، به نظر معقول می رسد اما در واقع اشتباه است. تا زمانی که مالک ودیعه اجاره را جدا از دارایی خود سرمایه گذاری کند، کاملاً مطابق با مقررات قانونی عمل کرده است.

مستاجر حق استفاده از سود تعلق گرفته به ودیعه اش را دارد و که در پایان به مبلغ سپرده اجاره اش اضافه می شود و از طریق کسر سود نیز مشمول مالیات خواهد شد. مستاجر گواهی مالیاتی بابت این موضوع دریافت می کند که مبلغ را نشان می دهد و سپس می تواند آن را با مالیات بر درآمد خود جبران کند. صاحبخانه نیز باید به طور منظم وضعیت نرخ بهره را به مستاجر اطلاع دهد.

به عنوان یک مستاجر، شما حق دارید مدرکی بخواهید که نشان دهد مالک طبق قانون سود سپرده را پرداخت کرده و آن را مستقل از دارایی های خصوصی خود در حساب جداگانه ای سرمایه گذاری کرده است.

موجر باید مقررات قانونی را رعایت کند، در غیر این صورت ممکن است طبق قانون جزا متهم به خیانت در امانت شود که یک جرم کیفری است. اگر شکی وجود داشته باشد که مالک سپرده را به درستی سرمایه گذاری کرده است، مستاجر باید از او بخواهد که مدرکی دال بر سرمایه گذاری این مبلغ در حسابی که از ورشکستگی او نیز در امان است ارائه دهد. در صورت امتناع یا عدم پاسخ، مستاجر می تواند مبلغ ودیعه را مسترد کند و یا اجاره بها را تا مبلغ ودیعه پرداختی رد کند. اگر صاحبخانه ثابت کند که همه چیز درست است مسلما اجاره باید بلافاصله پرداخت شود.

 ودیعه اجاره چه زمانی باید پرداخت شود؟

ودیعه اجاره در ابتدای قرارداد اجاره، یعنی روزی که در قرارداد اجاره به عنوان شروع دوره اجاره مشخص شده است، پرداخت می شود. در صورتی که پرداخت به صورت نقدی یا انتقال وجه انجام شود، لازم نیست بلافاصله به طور کامل پرداخت شود، در 3 قسط مساوی قابل پرداخت است. تنها نکته مهم این است که اولین قسط از سه قسط در شروع قرارداد باید در حساب صاحبخانه باشد و پرداختی های اقساط دوم و سوم در ابتدای ماه اجاره دوم و سوم می باشد.

در قانون اجاره آمده است که مستاجر حق دارد ودیعه اجاره را در سه قسط پرداخت کند. صاحبخانه نمی تواند او را از این کار منع کند. صاحبخانه نمی تواند امضای قرارداد اجاره را به پرداخت فوری کامل ودیعه توسط مستاجر وابسته کند. البته، در عمل، اغلب چیزها اندکی متفاوت به نظر می رسند و صاحبخانه ها هر چه زودتر مبلغ کامل وذیعه را می خواهند و به دنبال مستاجری می گردند که بتواند در همان ابتدا مبلغ کامل آن را پرداخت کند. 

برای امنیت صاحبخانه ها آنها تنها زمانی کلید محل اجاره را تحویل می دهند که اولین قسط سپرده اجاره را در حساب خود یا گواهی تضمین ضامن را در دست داشته باشند.

اگر آپارتمان دارای ایراداتی باشد، مستاجر مجاز است تحت شرایط خاصی اجاره بها را کاهش دهد، اما در صورت توافق در قرارداد اجاره، تعهد به پرداخت ودیعه اجاره را از بین نمی برد.

چگونه می توانیم در پرداخت ودیعه اجاره پس انداز کنیم؟

یک نوع غیر نقدی سپرده اجاره، بیمه ودیعه اجاره است. در این حالت یک شرکت بیمه ای  ضمانت سپرده به میزان ودیعه اجاره ای که باید پرداخت شود را به شما اعطا می کند. برای شما به عنوان یک مستاجر، این مزیت بزرگی است که می توانید پول ودیعه نقدی را پیش خود نگه دارید. به جای ودیعه نقدی، صاحبخانه یک سند ضمانت ضامن به عنوان تضمین دریافت می کند.

برای این خدمات مثلا سود کمی معادل 4.7 درصد از مبلغ ودیعه اجاره  را به بیمه گذار ودیعه می پردازید و صاحبخانه تا مبلغ سپرده توافق شده توسط بیمه گذار محافظت می شود.

انوع سپرده برای خواباندن مبلغ ودیعه اجاره

مستاجران در آلمان گزینه های مختلفی برای ارائه ودیعه اجاره خود دارند. این که کدام یک مناسب شماست دقیقا نکته ای است که هنگام انتخاب خود و با در نظر گرفتن گزینه های مالی خود باید به آنها توجه ویژه ای داشته باشید و سپس با صاحبخانه خود صحبت کنید. زیرا او نیز باید با تصمیم شما موافق باشد.

بیایید مدل های مختلفش را با جزئیات بررسی کنیم:

• حساب امانی یا Treuhandkonto: با وجود جایگزین های بهتر، به اصطلاح ودیعه های نقدی هنوز رایج ترین شکل انتقال سپرده امروزی است که به معنای تحویل پول نقد به صاحبخانه نیست. انتقال پول در واقع به یک حساب امانی تحت نام مستاجر قرار می گیرد. در اینجا صاحبخانه یک حساب کاربری به نام شما ایجاد می کند و تا زمانی که قرارداد اجاره شما تمام شود، پول در آنجا باقی می ماند. پس از پایان قرارداد اجاره، شما پول را پس خواهید گرفت - البته مشروط بر اینکه صاحبخانه دیگر هیچ ادعایی از شما به دلیل خسارت نداشته باشد.

• دفترچه پس انداز یا Sparbuch: دفتر پس انداز تعهد شده نیز با بانک شما ارتباط دارد. در این صورت مستاجر می تواند حساب سپرده اجاره خود را راه اندازی کند اما با بهره بسیار پایین. برای این کار مستاجر یک حساب پس انداز به نام خود باز می کند و آن را به نفع موجر وثیقه می گذارد، و این را به عنوان تضمین اجاره به صاحبخانه تحویل می دهد. پس از پایان قرارداد اجاره و عدم ادعای مالک از مستاجر، مبلغ اصلی و مانده سود به مستاجر پرداخت می شود.

اطمینان حاصل کنید که بانک شما یک اخطار مسدودسازی یا Sperrvermerk دارد تا صاحبخانه نتواند به سادگی خودش یک جانبه وارد عمل شود.

• قرارداد پس انداز ساختمان یا Bausparvertrag: قراردادهای پس انداز ساختمان می تواند به عنوان تضمین اجاره نیز مورد استفاده قرار گیرد. باید اطمینان حاصل کنید که بانک شرایط خاصی را ارائه می دهد، چرا که در صورت بروز خسارت باید امکان پرداخت بخشی از پول وجود داشته باشد.

• ودیعه اجاره یا Mietkautionsdepot: در صورت توافق موجر و مستاجر، ودیعه اجاره را می توان در ودیعه اجاره نیز قرار داد. این صندوق‌ها مانند سهام یا صندوق‌های مختلط در معرض نوسانات شدید قیمت نیستند، اما امن‌تر هستند و پایه سرمایه‌گذاری محکم‌تری دارند. با این حال باید بدانید که بخاطر فعالیت های مربوز به بازار بورس و سهام هزینه های اضافی برای هزینه ها و مالیات ها متحمل خواهید شد.

• وثیقه روز یا Tagesanleihe: وثیقه روزانه توسط مستاجر به نام خود و در قالب حساب دفتر بدهی خریداری و سپس به صورت رایگان نزد موجر گرو گذاشته می شود.

• ضمانت اجاره توسط ضامن خصوصی یا Private Mietbürgschaft: در این حالت شخص خصوصی به عنوان ضامن اجاره معوقه یا خسارت اموال ورود می کند و در صورت بروز خسارت پرداختی را بر عهده می گیرد. یک مثال رایج زمانی است که والدین برای فرزند خود ضامن می شوند. 

• بیمه سپرده اجاره Mietkautionsversicherung: همانطور که از نامش پیداست این بیمه ودیعه اجاره شما را تضمین می کند. یعنی به جای واریز مبلغ اصلی توسط شما، گواهی ضمانت را شرکت بیمه به عنوان تضمین اجاره به صاحبخانه می دهد و شما برای این سرویس سالانه هزینه ای پرداخت می کنید که بستگی به مبلغ ودیعه اجاره دارد. 

• ضمانت نامه بانکی یا Bankbürgschaft: ضمانت نامه بانکی (که به آن ضمانت اجاره نیز می گویند) همان بیمه ودیعه اجاره است، با این تفاوت که به جای موسسه بیمه، بانک امنیت پرداخت اجاره شما را تضمین می کند. با این حال، بانک ها اغلب کارمزدهای بالایی را برای ضمانت دریافت می کنند. علاوه بر این، معمولاً باید مشتری بانکی باشید که از آن درخواست ضمانت نامه بانکی می دهید.

چگونه می توانم ودیعه اجاره را از صاحبخانه پس بگیرم؟

خلاصی از آپارتمان اجاره ای می تواند در فازهای پایانی خسته کننده باشد. به ندرت ودیعه اجاره بلافاصله پس از پایان قرارداد اجاره بازپرداخت می شود، اما معمولاً در این مرحله باید مبلغ اجاره آپارتمان جدید را پرداخت کنید. دلیل انصراف بازپرداخت ودیعه اجاره نیز معمولا این است که صاحبخانه یک "دوره معقول" تا 12 ماه فرصت دارد تا دقیقاً بررسی کند که آیا و اینکه چه ادعاهایی ممکن است علیه شما وجود داشته باشد یا خیر. این هزینه ها ممکن است عبارت باشند از:

• مبالغی از هزینه های اضافی که هنوز صورتحسابشان مشخص و یا صادر نشده اند.
• تعمیرات تزیینی و زیبایی منزل فی مابین موافقت شده اما هنوز اجرا نشده است.
• اجاره معوقه دارید.

در عمل، رسیدن پول سپرده اجاره به راحتی تا یک سال طول می کشد. بسته به مورد حتی صاحبخانه ممکن است ودیعه اجاره را به نسبت طولانی تر نگه دارد.

اگر نمی‌خواهید دفعه بعد اینقدر منتظر بمانید، بیمه سپرده اجاره را در نظر بگیرید. شما پول سپرده اجاره را نگه می دارید و به سادگی سندی را نزد صاحبخانه ارائه می دهید.

فسخ قرارداد اجاره و بازگرداندن ودیعه

اگر اجاره خود را فسخ کنید، سپرده اجاره خود را از صاحبخانه پس خواهید گرفت. در صورت سرمایه گذاری نقدی، حق دریافت سود آن را نیز دارید.

با این حال، صاحبخانه ممکن است برای مثال پول را در صورتی که هنوز مطالبات معوقه از اجاره وجود داشته باشد،  نگه دارد.

چه زمانی صاحبخانه مجاز به نگهداری ودیعه اجاره است؟

ودیعه اجاره به دلایل مختلفی قابل مطالبه است و پس از پایان قرارداد اجاره، صاحبخانه این حق را دارد که در صورت آسیب، بخشی یا تمام ودیعه اجاره شما را ضبط کند که برخی دلایل این امر می توانداتفاقات زیر باشند:

• شما در پرداخت اجاره خود (اجاره خالص) تاخیر داشتید به عبارتی اجاره معوقه داشتید.
• شما هزینه های اضافی یا عملیاتی Betriebskosten معوقه دارید.
• شما عمداً یا ناخواسته با برخورد نامناسب به فضای منزل آسیب وارد کرده اید که اکنون صاحبخانه باید آن را تعمیر کند.
• قبل از نقل مکان و خروج، تعمیرات و اقدامات زیبایی توافق شده را انجام ندادید.

با توجه به وضعیت حقوقی فعلی، بسیاری از بندهای نوسازی در قراردادهای اجاره قدیمی دیگر معتبر نیستند و حاوی مطالباتی هستند که دیگر مجبور به انجام آنها نیستید. بسیاری از مستاجران این را نمی دانند و قبل از نقل مکان بدون نیاز به بازسازی به سادگی اقدام به تعمیرات و نقاشی های غیر ضروری می کنند. تحقیق کنید که آیا واقعاً نیاز به بازسازی های لازم دارید یا خیر.